Achat imobilier – Pour bien emprunter, voici 10 commandements à suivre

Achat immobilier – Pour bien emprunter, voici 10 commandements à suivre

1-      Envisager le crédit dans son ensemble

Le crédit doit être considéré dans son ensemble. Il ne faut pas s’arrêter au taux d’intérêt, il faut aussi regarder ses autres composantes comme la durée de l’emprunt, sa capacité de financement, les assurances, les garanties demandées, les frais…

S’il y a des critères généraux à remplir pour l’obtention d’un prêt, les offres sont faites au cas par cas. La situation de chaque emprunteur étant différente, l’offre sera modulée en fonction de chaque profil et de la politique de l’établissement bancaire.

2-      Remplir certains critères

. Le premier est de posséder un apport. L’idéal c’est 20% du montant du projet ou au moins le montant des frais annexes, il est néanmoins préconisé de garder une soupape de sécurité qui servira à faire face aux aléas de la vie. Et puisque les taux d’intérêt sont bas, il vaut mieux garder une partie de cette épargne plutôt que de l’investir totalement. Mais bien sur tout le monde n’a pas cette possibilité, et la situation sera peut être différente si les taux remontent.

. La stabilité professionnelle et la régularité des revenus sont étudiées par le banquier. Il calculera que le taux d’endettement ne dépasse pas 33% des revenus mensuels. Dans ces 33%, les autres crédits à la consommation sont pris en compte.

. Le banquier s’attachera enfin à la capacité que l’on a à épargner et à l’équilibre des comptes bancaires. Plus vous répondrez à ces critères, moins le banquier prendra de risques, moins votre taux d’emprunt sera élevé et plus facilement vous obtiendrez une offre de prêt.

3-      Calculer son enveloppe

On ne peut pas emprunter avant d’avoir signé un compromis de vente, il est néanmoins très important de préparer son plan de financement. Chacun doit évaluer sa capacité d’achat et d’emprunt en fonction de ses revenus et du montant de son apport.

Pour ce calcul d’enveloppe et afin de comparer les différentes propositions et estimations qui seront faites, on peut soit faire le tour des banques, soit s’adresser à une agence de courtage.

4-      Bien choisir sa banque

Vaut-il mieux se tourner vers une banque généraliste ou spécialisée ? Quelles sont leurs différences ?

Si on souscrit un prêt dans une banque généraliste, on sera obligé d’y ouvrir un compte contrairement à une banque spécialisée qui ne peut recevoir de compte de dépôt. Le choix de l’une ou l’autre se fera en fonction de la meilleure offre.

5-      Bien choisir son prêt

. Les prêts réglementés :

–          Le prêt à taux zéro

Cette offre implique 2 prêts : un prêt principal avec un taux d’intérêt en vigueur, et un prêt à taux zéro. La somme de celui-ci ne peut dépasser un plafond fixé selon les ressources, l’avis d’imposition ou encore la composition de la famille. Pour être éligible à ce prêt, il faut être primo accédant ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années. Il n’est réservé qu’à  l’acquisition d’une résidence principale, ce qui signifie que  le logement ne peut être loué tant le prêt à taux zéro est en cours.

–          Le prêt accession sociale

Il ne finance que la résidence principale sous deux conditions : l’une liée à la surface du logement, l’autre aux ressources de l’emprunteur. Les frais de dossier et de garanties sont réduits. L’emprunteur pourra continuer à percevoir ses aides au logement, déduites des mensualités. Le propriétaire  bénéficiera également d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans et d’une réduction fiscale de 50% sur la taxe d’aménagement suivant les communes. Par contre, l’apport des frais annexes et une garantie hypothécaire sont obligatoires.

–          Le prêt conventionné

Il ressemble un peu au prêt accession sociale à la différence qu’il est éligible à la résidence locative et que l’apport n’est pas obligatoire.

. Les prêts non réglementés :

–           Le prêt épargne logement

Pour y souscrire, il faut bien sûr posséder un plan ou un compte épargne logement qui sert d’apport et offre la possibilité de toucher une prime de l’état. Si on dispose d’un autre apport, il n’est pas vraiment intéressant d’utiliser ce prêt  en ce moment, ou du moins pas dans sa totalité, car les taux du marché sont inférieurs aux taux des plans.

–          Le prêt tout habitat 

C’est le prêt classique, utilisé si on ne rentre pas dans les critères des prêts précédents.

6-      Taux fixe ou taux variable ?

Le taux fixe ne varie pas durant tout le crédit. Le taux variable, lui sera revu soit à la hausse soit à la baisse en fonction du marché des taux. Mais alors lequel choisir ?  Tout dépend du moment où l’on emprunte et des taux en cours. Aujourd’hui, le taux variable est peu employé, les taux d’intérêt étant bas.

7-      Ne pas se tromper sur la durée d’emprunt

On peut emprunter sur la durée que l’on souhaite, 35 ans étant le maximum. Tout dépendra également de la somme empruntée. Plus la période est longue, plus le coût du crédit sera élevé.

Par exemple, actuellement, sur 20 ans, on peut avoir un taux à 2,5%, 2,8% sur 25 ans et 3,25% sur 30 ans.

8-      Apporter des garanties pertinentes

Elles sont obligatoires et représentent un cout que l’on peut prévoir dans son calcul d’enveloppe. Les deux plus courantes sont l’hypothèque, ou le privilège de préteur de deniers, et la caution.

La garantie hypothécaire reste la solution la plus fréquente. Elle est effectuée sur le bien immobilier concerné par le crédit demandé. En cas de non remboursement du prêt, la banque pourra alors saisir et vendre le bien hypothéqué. Elle sera levée une fois le crédit remboursé ou en cas de revente du bien.  Dans l’autre cas, c’est l’établissement bancaire qui se porte caution. Dans les deux cas, le choix de la garantie revient à l’établissement bancaire, en fonction du profil de l’emprunteur.

9-      Prendre une assurance décès / invalidité

Elle représente une couverture pour l’emprunteur, en cas de décès ou d’invalidité, c’est l’assureur qui rembourse les mensualités, ceci permet de protéger son conjoint ou ses enfants. Son montant et ses modalités dépendent de l’âge de l’emprunteur, de son état de santé, et de la part à laquelle il souscrit.

Tout futur assuré, quels que soient son âge, son état de santé et son profil, doit répondre à un questionnaire de santé géré par l’assurance. En fonction des réponses apportées, un médecin conseil décidera si l’emprunteur doit passer des examens médicaux.

10-   Déposer le dossier une fois le compromis signé

Une fois que l’on a signé le compromis, soit on dépose le dossier à la ou les banques choisies, soit c’est le courtier qui s’en charge pour nous.

L’étude du dossier se fait au cours d’une commission. Une fois le dossier étudié, la banque envoie l’offre de prêt par courrier, le cachet de la poste faisant foi. A partir de ce moment, vous avez un délai de réflexion réglementaire de 12 jours. Durant ce délai, on ne peut ni accepter, ni refuser l’offre. Une fois acceptée et signée, elle est renvoyée à la banque. On peut ensuite signer son acte  auprès du notaire et du vendeur.

Est-ce le bon moment pour emprunter ?

Oui ! C’est le bon moment pour acheter ou faire renégocier son prêt en cours. Et pour cause, les taux d’intérêt  n’ont jamais été aussi bas depuis près de 70 ans. C’est historique,  c’est bien le bon moment !

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