Financement de l’accession à la propriété

Depuis sa mise en place en 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) a toujours poursuivi le même objectif : faciliter la primo accession à la propriété au moyen d’un prêt sans intérêt, soutenant le financement de l’accession à  la propriété.
Réservé aux primo-accédants à la propriété souhaitant acquérir leur résidence principale, le PTZ finance la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, sous certaines conditions.
De réajustements en réformes, les critères d’attribution du PTZ ont beaucoup évolué rendant parfois ce dispositif opaque aux yeux des accédants.
Avant de nouvelles mesures attendues pour 2016, voici une synthèse de la réglementation actuelle, issue notamment de la loi de finances rectificative pour 2014 et de la loi de finances pour 2015.

Quels projets immobiliers sont actuellement éligibles au PTZ ?

 

Il résulte de l’article R.31-10-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) que les opérations suivantes sont concernées :

À NOTER :
Le prêt à taux zéro ne constitue pas un droit acquis.
En effet, même si l'emprunteur et son projet respecte les conditions d'attribution, l'établissement prêteur, 
comme pour tout prêt immobilier, conserve le pouvoir d'apprécier librement la solvabilité et les garanties de remboursement de l'emprunteur.
  • Dans le neuf :

– La construction d’un logement accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits à construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;

– L’acquisition d’un logement en ve prêt à taux zéro (PTZ) a toujours poursuivi le même objectif : faciliter la primo accession à la propriété au moyen d’un prêt sans intérêt, soutenant le financement de l'accession à la propriété.ue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal ;

– L’acquisition d’un logement neuf dans le cadre d’un contrat de location accession ;

– L’aménagement à usage de logement de locaux non destiné à l’habitation.

Ces projets peuvent se situe
r sur l’ensemble du territoire étant précisé que le zonage influera néanmoins sur les caractéristiques financières de l’opération.

  • Dans l’ancien :

– L’acquisition d’un logement social vendu par l’organisme à son occupant. Il ne peut s’agir que d’un logement conventionné à l’APL appartenant à un organisme HLM ou une société d’économie mixte de construction. Le prix de vente est encadré : il doit être inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines ;

– L’acquisition d’un logement ancien sous conditions de travaux dans certaines communes : seuls peuvent donc être financés par le PTZ des biens répondants à des conditions de localisation et de réalisation de travaux d’amélioration.

  • Localisation du bien :

– Moins de 6000 communes sont éligibles un arrêté du 30 décembre 2014 fixe en son annexe la liste des communes concernées (NOR ETLL1428837A).

  • Réalisation de travaux d’amélioration : au terme de l’article R.31-10-3 du CCH, il s’agit de « tous travaux ayant pour objet la création de nouvelles surfaces habitables ou de surfaces

annexes définies par arrêté, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de de ceux financés au moyen de l’avance prévue au chapitre IX (éco PTZ) ». La quotité minimale de travaux exigée est égale à 25 % du coût total de l’opération.
L’acquéreur devra présenter à l’établissement bancaire son programme de travaux d’amélioration et l’ensemble des devis permettant de justifier de leur montant prévisionnel. Ces travaux devront être exécutés dans un délai de trois ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt.

En tout état de cause qu’il s’agisse d’un projet dans le neuf ou dans l’ancien, le logement doit constituer la résidence principale de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement temps que le prêt n’est pas remboursé.

  • Quelles sont les personnes pouvant bénéficier du PTZ ?

Seules les personnes physiques sous conditions de ressources qui acquièrent ou font construire leur résidence principale en première accession à la propriété sont éligibles. Ces conditions sont communes à l’acquisition dans le neuf et dans l’ancien.

e prêt à taux zéro (PTZ) a toujours poursuivi le même objectif : faciliter la primo accession à la propriété au moyen d’un prêt sans intérêt, soutenant le financement de l'accession à la propriété. Primo accession : un acquéreur est considéré comme primo accédant lorsqu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt.

Plafond de ressources : Le montant total des ressources de l’ensemble des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement est à prendre en compte.

  • Quelles sont les caractéristiques financières du PTZ ?

Il résulte de l’article L 31-10-4 du CCH que les modalités de prêt sont fonction du coût total de l’opération TTC, du nombre de personnes destiné à occuper le logement à titre de résidence principale, de l’ensemble des ressources de ces mêmes personnes, de la localisation dans une zone géographique définie par le décret, du caractère neuf du logement ou pour un logement ancien du respect des conditions de localisation et de travaux.

  • Montant du PTZ

Le montant du PTZ est égal au coût de l’opération, pris en compte dans la limite d’un montant plafond auxquelles il est appliqué une quotité, laquelle est variable selon la localisation du projet.

  • Quotité du PTZ

Cette quotité est identique pour un logement neuf et pour un logement ancien. Elle est toutefois égale à 10 % dans le cas de la vente d’un logement du parc social à son occupant.

  • Modalités de remboursement du PTZ

Les conditions de remboursement du PTZ sont déterminés à la date d’émission de l’offre de prêt et sont fonction de la localisation du logement et des ressources de l'emprunteur.

À NOTER :
Il ne peut être accordé qu'un seul PTZ par opération (et non par emprunteur).
S’agissant d'un prêt complémentaire, il pourra être cumulé avec d'autres financements à l'instar du prêt conventionné, du prêt à l'accession sociale,des divers prêts bancaires propres à chaque établissement, sans toutefois pouvoir excéder le montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l'opération. 
Le PTZ ne peut être octroyé pour des travaux déjà financés par un éco-PTZ.

Un renforcement attendu pour 2016

Lors d’une conférence de presse de tenue début novembre 2015 Sylvia PINEL et Christian ECKERT ont annoncé des mesures allant dans le sens d’un PT Z plus avantageux dans le neuf et dans l’ancien.
Ainsi  pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016 :

• La quotité de prêt devrait passer à 40 % quelque soit la zone ;
• Les plafonds de ressources permettant de déterminer l’éligibilité au PTZ devaient augmenter de 3% à 13% selon la zone ;
• Le remboursement pourra être différé de 5 à 15 ans
• La durée du prêt pourrait être allongé sur 20 ans minimum.
• Dans l’ancien le PTZ serait élargi à l’ensemble des communes françaises. La condition tenant aux travaux d’un montant au moins égal à 25 % du coût total de l’opération demeure.

Ces annonces doivent maintenant être concrétisées par la parution des lois, décrets et arrêtés modifiant les conditions actuelles d’octroi du PTZ.  En conséquence les informations ci-dessus sont données sous cette réserve. Une modification des textes devant en principe intervenir dans le cadre de la loi de finances 2016.

Demandez conseil à votre agence S’ANTONI Immobilier !

 

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