Le compromis de vente : un engagement réciproque ?

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, ou au contraire d’en acquérir un ? L’achat ou la vente de votre logement passera très probablement par la signature d’un « compromis de vente ». Il est important d’en connaître la portée et les caractéristiques avant de s’engager.
Se rétracter ?

Qu’est-ce qu’un compromis ?

Un avant-contrat

Le compromis est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. On parle ainsi d’« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l’acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter, aux conditions que l’acte précise. Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.

Une promesse « synallagmatique »

Le compromis comprend deux engagements réciproques : un engagement du vendeur de vendre son bien à l’acheteur, et un engagement de l’acheteur de l’acheter. Au contraire de la promesse unilatérale de vente, chacune des parties doit donc à l’autre l’exécution d’une obligation (transférer la propriété du bien pour le vendeur, payer le prix pour l’acquéreur).

Un engagement

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies (voir encadré). Si l’une des parties ne vient pas à signer l’acte définitif, l’autre est en droit de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts sur le fondement de l’inexécution contractuelle. La Cour de cassation garantit ce droit et le choix dont dispose la victime de la rétractation (1).

A chaque vente son compromis

Une rédaction sur mesure

Le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle des cocontractants, vendeurs comme acheteurs : Sont-ils mariés ? Sous quel régime ? Quel est le mode de financement prévu? Le bien comporte-t-il une hypothèque ? Est-il loué ? Autant de points que le compromis doit sécuriser sur le plan légal, notamment grâce à la stipulation de conditions suspensives.

Les conditions suspensives

Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n’a lieu que si elles se réalisent. L’une est obligatoire dès lors que l’acheteur est un particulier et qu’il a recours à un emprunt pour financer l’achat de son logement : il s’agit de la condition suspensive de l’octroi d’un prêt. Si besoin en est, il faudra aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l’état hypothécaire du bien, à l’obtention d’un permis de construire ou encore à la non opposition à une déclaration de travaux…

Le dossier de vente

Au compromis doivent être annexés certaines pièces et documents, nécessaires à la perfection de la vente : le plan cadastral, un état hypothécaire, un état daté en copropriété, ou encore le dossier des diagnostics techniques obligatoires.
Le dossier des diagnostics techniques, dit DDT, comprend différentes évaluations, relatives à la présence de plomb, d’amiante, de termites, à l’état de l’installation de gaz et de l’installation électrique, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique du bâtiment, et à l’assainissement. Le caractère obligatoire de ces diagnostics dépend de nature du bien, de sa localisation et de sa date de construction.
A noter : La préparation d’un compromis requiert de nombreuses connaissances techniques et juridiques. La FNAIM s’est dotée d’une Ecole Supérieure de l’Immobilier d’un Code d’Ethique et de Déontologie pour garantir à ses adhérents et à leurs collaborateurs le niveau de formation requis.

Comment se passe la signature ?

L’agent immobilier réunit les parties à date fixe pour la lecture et la signature du compromis. Il sera fait, au minimum, en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties (2). Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette formalité volontaire peut toutefois être conseillée afin de donner date certaine à l’acte et le rendre opposable aux tiers.
Afin de garantir son engagement, le plus souvent l’acheteur est tenu de verser un acompte (entre 5 et 10 % du prix). Le professionnel de l’immobilier ne peut recevoir cette somme que s’il a déclaré y être habilité et dispose de la garantie financière nécessaire. La somme est alors conservée sur un compte sécurisé, dit compte « séquestre ». Elle viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif. Elle est remboursée à l’acquéreur s’il se rétracte dans les conditions légales (3) ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.
Le saviez-vous ? Les époux ne peuvent vendre le logement de famille sans le consentement de l’autre. Autrement dit, ils doivent apposer tous deux leur signature sur le compromis (4).

La réitération du compromis

Le compromis va être « réitéré », c’est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme authentique reçue par un notaire. Il s’agit d’une obligation légale s’agissant de la vente de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l’acte. La vente est alors définitivement conclue.

Se rétracter ?

La loi protège l’acquéreur non professionnel en lui accordant un délai de 7 jours pour se rétracter (article L. 271-1 CCH). L’achat doit porter sur un immeuble à usage d’habitation, qu’il soit neuf ou ancien.
L’acquéreur qui décide de se rétracter n’a pas à justifier d’un motif particulier et la rétractation s’opère sans pénalité. Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente (5), par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre valant notification du compromis (présentation du courrier recommandé par le facteur) ou du lendemain de la remise en main propre faite par l’agent immobilier contre récépissé.
Attention : le fait de ne pas aller chercher le recommandé à la poste n'empêche pas le délai de courir !
Si le 7ème jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant (6).
Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc et les sommes versées par l’acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
(1) La faculté d’opter entre l’exécution et la résolution demeure tant qu’il n’a pas été statué sur la demande initiale par une décision passée en force de chose jugée (Cass., Civ. 3, 25 mars 2009, n°08-11326).
(2) Parties ayant un intérêt distinct (Art. 1325 du Code civil)
(3) Sous 7 jours (article L. 271-1 CCH)
(4) Article 215 du Code civil
(5) Le vendeur ou son mandataire
(6) Cass. 3ème civ. 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-19.567.
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