Léguer un bien immobilier : quelles sont les modalités à connaître ?

 





L’immobilier constitue souvent un élément essentiel du patrimoine. En assurer la transmission au mieux de ses intérêts ou de ses souhaits est donc primordial. Le testament permet d’attribuer un bien – immobilier ou pas – à la personne de son choix. A condition de ne léser aucun héritier.

•Soigner la forme
•Liberté surveillée
•Changer d’avis
•Ordres et degrés

En l’absence de dispositions particulières, les biens d’un défunt sont partagés selon les règles légales et répartis entre ses héritiers selon un ordre établi par les textes (voir encadré).

Soigner la forme

Pour léguer un terrain, un garage, un compte ou un plan épargne logement, un appartement ou une villa à des parents plus éloignés, des amis ou des associations caritatives, il faut donc rédiger un testament.
Écrit, daté et signé directement par le testateur, le testament olographe est le plus courant, car facile et peu coûteux. C’est toutefois celui qui donne le plus facilement lieu à contestations. Rarement utilisé, le testament mystique présente l’avantage de rester secret, puisque le testateur le remet à son notaire dans une enveloppe fermée, en présence de deux témoins.
Enfin, rédigé par le notaire, en présence d’un confrère ou de deux témoins, sous la dictée du testateur, le testament authentique est celui qui apporte le plus de garanties juridiques.

Liberté surveillée

Toutefois, des règles ont été édictées pour garantir la protection des descendants et du conjoint survivant. Après le décès du testateur, en fonction de paramètres comme sa situation familiale ou les éventuelles donations auxquelles il a procédé par le passé, le patrimoine du défunt est divisé en deux parties.
Seule la quotité disponible peut être attribuée librement, la réserve revenant de droit aux héritiers réservataires. Si le défunt avait un enfant, cette réserve représente la moitié du patrimoine, elle s’élève aux deux tiers en présence de deux enfants, aux trois quarts des biens s’il y en a trois ou plus.
Léguer un bien immobilier à un héritier, quel qu’il soit, suppose donc que le patrimoine du défunt soit suffisamment important pour que des biens d’une valeur équivalente soient laissés aux autres héritiers réservataires. Enfin, les personnes ayant soigné le testateur juste avant son décès (médecins, pharmaciens…), ainsi que les religieux ne peuvent être couchées sur un testament.

Changer d’avis

La rédaction d’un testament n’engage pas définitivement son auteur : il est toujours possible d’en modifier des clauses, ou même de le révoquer purement et simplement.
Si plusieurs testaments ont été rédigés sans que les premiers aient été détruits ou clairement annulés, toutes les dispositions compatibles seront exécutées. En cas d’incompatibilité, seul le dernier testament sera exécuté.
Mieux vaut toutefois toujours veiller à annuler un ancien testament, pour éviter des sources de litiges susceptibles de compliquer la succession.

Ordres et degrés

Deux notions sont prises en considération pour établir la hiérarchie entre héritiers : l’ordre et le degré.
Les héritiers sont en effet répartis en quatre ordres, appelés successivement à la succession. Le premier ordre comprend les descendants du défunt ; le deuxième regroupe ses père et mère (ascendants privilégiés) et frères et sœurs (collatéraux privilégiés). Le troisième ordre rassemble les autres ascendants (grands-parents ou arrière-grands-parents) ; le quatrième, les autres membres de la famille.
Dans le cas d’une succession entre héritiers du 3ème et 4ème ordres, c’est le degré de parenté qui départage les héritiers du même ordre.
Au premier degré, on trouve les enfants et les parents du défunt ; au deuxième, ses petits-enfants, ses grands-parents et ses frères et sœurs ; au troisième, ses arrière-grands-parents, ses oncles et tantes et ses neveux et nièces ; au quatrième, ses cousins et cousines.

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